Jurisprudence 2023 : Peut-on signer un compromis de vente sans son conjoint?

La jurisprudence de 2023 apporte des clarifications importantes sur la signature d'un compromis de vente sans son conjoint. Cette question touche aux fondements du droit familial et immobilier en France, où les régimes matrimoniaux déterminent la marge de manœuvre dont dispose chaque époux pour agir seul.

Le cadre juridique du compromis de vente pour un bien commun

Le compromis de vente représente un engagement contractuel fort dans une transaction immobilière. Ce document fixe les conditions de la vente, le prix, et engage les parties jusqu'à la signature de l'acte authentique chez le notaire. La question de savoir qui doit signer ce document prend toute son importance quand on est marié.

Les régimes matrimoniaux et leurs implications

Chaque régime matrimonial établit des règles spécifiques concernant la gestion des biens. Dans le cadre d'une séparation de biens, un époux peut généralement vendre ses biens propres sans l'accord de son conjoint – sauf s'il s'agit du logement familial. Pour les couples mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, une distinction s'impose: les biens acquis avant le mariage ou reçus par donation ou héritage restent propres à l'époux concerné, tandis que ceux acquis pendant le mariage appartiennent aux deux conjoints. Pour ces derniers, la signature des deux époux s'avère nécessaire lors d'une vente.

L'article 215 du Code civil et le logement familial

L'article 215 du Code civil occupe une place centrale dans cette question juridique. Il stipule que les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille. Ainsi, même si le logement familial appartient en propre à un seul des époux, la signature des deux conjoints reste obligatoire pour sa vente. Si cette règle n'est pas respectée, le conjoint non signataire peut demander l'annulation de la vente dans un délai d'un an après en avoir pris connaissance. Cette protection légale du domicile familial transcende les régimes matrimoniaux et constitue un principe fondamental du droit français.

Les situations où la signature individuelle est possible

La signature d'un compromis de vente immobilier soulève souvent des questions juridiques, notamment lorsqu'il s'agit de personnes mariées. Bien que le principe général exige l'accord des deux époux pour la vente d'un bien, certaines situations permettent à un conjoint de signer seul un compromis de vente. Le régime matrimonial, la nature du bien et sa destination sont des facteurs déterminants. En 2023, la jurisprudence a apporté des précisions sur ces possibilités.

Le cas des biens propres avant mariage

Selon le Code Civil, les biens acquis avant le mariage sont considérés comme des biens propres. Dans ce cas précis, un conjoint peut signer un compromis de vente sans l'accord de l'autre. Cette règle s'applique particulièrement aux personnes mariées sous le régime de la séparation de biens ou de la communauté réduite aux acquêts. Le notaire, lors de la rédaction de l'acte authentique, vérifiera la date d'acquisition du bien par rapport à celle du mariage pour confirmer son statut de bien propre. Néanmoins, une exception majeure existe : l'article 215 du Code Civil impose l'accord des deux époux pour la vente du logement familial, même s'il s'agit d'un bien propre. Sans cet accord, le conjoint non signataire peut demander l'annulation de vente dans un délai d'un an après en avoir pris connaissance.

Les biens acquis par succession ou donation

Les biens immobiliers reçus par succession ou donation constituent également des biens propres, même s'ils ont été acquis pendant le mariage. Un époux peut donc vendre ce type de bien sans la signature de son conjoint sur le compromis de vente. Un acompte, généralement entre 5% et 10% du prix de vente, peut être versé lors de cette signature. Toutefois, comme pour les biens acquis avant mariage, la règle du logement familial s'applique. Si le bien concerné est la résidence principale du couple, l'article 215 du Code Civil exige la signature des deux conjoints, quelle que soit l'origine du bien. L'article 217 du Code Civil prévoit tout de même une dérogation : un époux peut être autorisé par justice à vendre seul si le refus de l'autre n'est pas justifié par l'intérêt de la famille. Le notaire jouera un rôle clé dans la vérification de ces conditions avant l'établissement de l'acte définitif, pour éviter tout risque d'annulation ultérieure.

Les aspects pratiques de la signature du compromis de vente

La signature d'un compromis de vente représente une étape décisive dans l'acquisition d'un bien immobilier. Ce document engage réciproquement l'acheteur et le vendeur, fixant les conditions de la transaction à venir. Une question se pose régulièrement : peut-on signer un compromis sans son conjoint? La réponse varie selon le régime matrimonial et la nature du bien. Pour les biens propres (acquis avant le mariage ou reçus par donation/héritage), la signature sans le conjoint est généralement possible, sauf s'il s'agit du logement familial. Pour les biens communs (acquis pendant le mariage), l'accord des deux époux est requis. L'article 215 du Code Civil stipule que même si un seul conjoint est propriétaire du logement familial, l'autre doit donner son consentement pour la vente. En cas de refus jugé contraire aux intérêts de la famille, l'article 217 peut être invoqué pour obtenir une autorisation judiciaire.

La vérification des diagnostics techniques avant toute signature

Avant de procéder à la signature d'un compromis de vente, il est indispensable de vérifier les diagnostics techniques du bien immobilier. Ces documents doivent être annexés au compromis et leur absence peut constituer un motif d'annulation. Parmi ces diagnostics, on trouve les constats relatifs à l'amiante, au plomb, aux termites, à la performance énergétique, etc. Chacun possède une durée de validité spécifique qu'il convient de respecter. Si le bien se trouve en copropriété, des documents supplémentaires sont requis, comme l'état descriptif de division ou le règlement de copropriété. Ces vérifications préalables garantissent la transparence de la transaction et protègent les intérêts de l'acheteur. Un notaire peut rédiger un « acte séparé » pour impliquer le conjoint sans sa signature sur le compromis principal, une solution adaptée à certaines situations matrimoniales.

La gestion de l'acompte et du droit de rétractation

Lors de la signature du compromis de vente, l'acheteur verse généralement un acompte représentant entre 5% et 10% du prix de vente. Cette somme confirme l'engagement sérieux de l'acquéreur. Il faut distinguer cet acompte d'un simple dépôt de garantie : en cas de réalisation de la vente, l'acompte constitue un premier versement sur le prix total. Le compromis peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique devant notaire. Dans tous les cas, l'acheteur bénéficie d'un droit de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la notification du compromis. Ce délai lui permet de réfléchir à son engagement sans justification à fournir. Le compromis inclut aussi des conditions suspensives (obtention de prêt bancaire, certificat d'urbanisme…) qui doivent se réaliser pour que la vente devienne définitive. Le non-respect du compromis peut entraîner des dommages et intérêts pour la partie lésée.